Isla Gomes
O pagamento do IPTU, Imposto Predial e Territorial Urbano, faz parte das obrigações de quem possui, utiliza ou detém a posse de um imóvel localizado em área urbana. Apesar de ser um tributo presente todos os anos na vida dos proprietários, dúvidas sobre dívidas acumuladas, venda de imóveis, execução fiscal e possibilidade de perda do bem ainda são comuns. Para esclarecer essas questões, o advogado Júlio Santos, do escritório MVM Monteverde & Miller Advogados, de Teresópolis, explica os principais pontos que devem ser observados pelos contribuintes. Segundo o especialista, o IPTU é um tributo de competência municipal e tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de um imóvel localizado em zona urbana. “O IPTU tem como finalidade principal arrecadar recursos para o Município, mas também pode ter uma finalidade extrafiscal, ou seja, ser utilizado para estimular determinados comportamentos. Um exemplo é a possibilidade de progressividade no tempo para imóveis não edificados, subutilizados ou não utilizados, observados os requisitos previstos na legislação”, explica Júlio Santos.
Uma das dúvidas frequentes está relacionada à diferença entre imóveis urbanos e rurais. Em regra, propriedades localizadas em áreas urbanas estão sujeitas ao IPTU, enquanto imóveis rurais são tributados pelo ITR, Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural. Entretanto, há situações específicas que exigem atenção. “Existe uma importante discussão jurisprudencial envolvendo imóveis localizados em área urbana, mas utilizados para atividade de exploração rural. O Superior Tribunal de Justiça possui entendimento de que, em determinadas situações, a destinação econômica do imóvel pode prevalecer sobre sua localização, permitindo a incidência do ITR em vez do IPTU”, esclarece o advogado.
Dívida ativa
Quando o imposto deixa de ser pago, o débito pode ser inscrito em dívida ativa e posteriormente cobrado judicialmente pelo Município por meio de uma execução fiscal. Nesse cenário, o imóvel pode ser penhorado para garantir o pagamento da dívida. “O contribuinte não perde o imóvel automaticamente porque possui IPTU atrasado. Existe um procedimento judicial e ele tem direito de se defender. Porém, se a execução fiscal prosseguir, a penhora pode ocorrer e, em determinadas situações, o imóvel pode chegar a ser levado à venda judicial para quitar o débito”, afirma Júlio Santos.
Compra e venda de imóveis
Outro ponto que merece atenção é a compra e venda de imóveis. Débitos relacionados ao imóvel podem acompanhar o bem e gerar consequências para o adquirente. Por isso, antes de fechar um negócio, é fundamental verificar a existência de débitos tributários, inscrições em dívida ativa e eventuais processos judiciais. “Quem está comprando um imóvel precisa fazer uma análise documental cuidadosa. Não é recomendável confiar apenas na informação do vendedor ou em uma cláusula contratual. É importante verificar se existem débitos de IPTU, inscrição em dívida ativa ou até mesmo uma execução fiscal relacionada ao imóvel”, orienta.
Dívidas antigas
Também é comum a dúvida sobre dívidas antigas. Embora existam prazos legais para constituição e cobrança dos créditos tributários, não é correto afirmar que todo IPTU com mais de cinco anos esteja automaticamente prescrito. “É preciso analisar cada caso. Dependendo das datas e dos atos praticados pelo Município, pode ocorrer prescrição ou decadência. Por isso, a história daquela dívida e o andamento de eventual processo precisam ser examinados antes de se chegar a uma conclusão”, explica o advogado. Para quem recebe uma citação em uma execução fiscal, a recomendação é não deixar a situação de lado. “A primeira orientação é não ignorar a cobrança. É necessário verificar exatamente quais débitos estão sendo cobrados, de quais anos, se a dívida foi corretamente constituída, se existe alguma questão relacionada à prescrição e se a Certidão de Dívida Ativa está regular. Os prazos processuais também precisam ser observados, porque podem ocorrer medidas como bloqueio de contas e penhora de bens”, alerta Júlio Santos. Em muitos casos, também pode existir a possibilidade de parcelamento da dívida, inclusive quando a cobrança já chegou à Justiça. Entretanto, a medida deve ser avaliada antes da adesão. “O Município pode oferecer mecanismos de parcelamento ou regularização mesmo depois da judicialização. Mas é importante compreender as consequências do acordo, porque o parcelamento pode representar reconhecimento da dívida e produzir efeitos sobre a prescrição”, explica.
Imóvel como garantia
Outra possibilidade que pode ser analisada em determinadas situações é a utilização do próprio imóvel como garantia. No entanto, a escolha da garantia não depende exclusivamente da vontade do contribuinte. “A execução fiscal possui regras próprias para garantia e penhora, e o dinheiro ocupa posição prioritária nessa ordem. Por isso, não significa que o proprietário possa simplesmente determinar que o imóvel será aceito como garantia. É necessário analisar o processo e identificar qual solução é juridicamente adequada”, afirma o especialista.
Atendimento jurídico em Teresópolis
Com atuação em diferentes áreas do Direito, o MVM Monteverde & Miller Advogados oferece atendimento em áreas como Cível, Trabalhista, Consumidor, Previdenciário, Família, Criminal e Tributário. Localizado na Rua Fernando Martins, nº 89, 1º andar, no bairro da Várzea, em Teresópolis, o escritório atende também por telefone e WhatsApp, pelos números (21) 2742 9998 e (21) 98897 9998.
