A regularização fundiária é um dos instrumentos essenciais para o desenvolvimento urbano sustentável, integrando questões ambientais, sociais e econômicas. Em um contexto de urbanização acelerada e crescimento desordenado das cidades, a regularização de áreas irregulares e informais surge como uma ferramenta fundamental para garantir o acesso à moradia digna, a segurança jurídica e a preservação do meio ambiente. Este artigo tem como objetivo demonstrar como a regularização fundiária pode contribuir para a sustentabilidade urbana, promovendo cidades mais justas, inclusivas e ambientalmente equilibradas.
Inicialmente, devemos entender o que é a regularização fundiária (REURB). A REURB é um instrumento pelo qual é garantido o direito de moradia para aqueles que residem em assentamentos informais nas áreas urbanas, consistindo, segundo a Lei 13.465/2017, em um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, sociais e ambientais que tem por finalidade a titulação e segurança jurídica para o morador do imóvel regularizado.
O processo de urbanização no Brasil, marcado pela falta de planejamento e pela desigualdade social, resultou na ocupação irregular em grandes áreas urbanas. Essas ocupações, muitas vezes localizadas em áreas de risco ou de preservação ambiental, refletem a exclusão de grande parte da população do acesso à terra urbanizada e aos serviços básicos. A ausência de titularidade formal sobre os imóveis gera insegurança jurídica, dificulta o acesso a políticas públicas e contribui para a degradação ambiental.
Nesse cenário, a regularização fundiária surge como uma estratégia para enfrentar estes desafios. Ao reconhecer legalmente a posse dessas áreas e integrá-las ao meio urbano formal, a regularização promove a inclusão social e a melhoria da qualidade de vida dos moradores, ao mesmo tempo em que contribui para a sustentabilidade ambiental.
No âmbito da inclusão social, a regularização fundiária é um passo fundamental para garantir o direito à moradia, previsto no artigo 6º da Constituição Federal. Ao conceder a titularidade das propriedades, ela proporciona segurança jurídica aos ocupantes, permitindo que tenham acesso a crédito, investimentos em infraestrutura e serviços públicos. Além disso, a regularização contribui para a redução da desigualdade social, ao integrar essas áreas ao mercado formal de terras e à dinâmica urbana.
A inclusão social também poderá ser observada na melhoria das condições de vida nas comunidades regularizadas. Com a regularização, é possível implementação de políticas públicas de saneamento básico, mobilidade urbana, iluminação pública e outras infraestruturas essenciais. Essas melhorias não apenas elevam a qualidade de vida dos moradores, mas reduzem os impactos negativos das ocupações irregulares sobre o meio ambiente.
Além da inclusão social, regularização fundiária desempenha um importante papel na promoção da sustentabilidade ambiental nas cidades. Muitas ocupações irregulares estão em áreas de preservação permanente, como margens de rios, encostas e áreas de proteção ambiental. Essas ocupações, além de colocarem os moradores em situação de risco, contribuem para a degradação dos ecossistemas, o desmatamento e a poluição dos recursos hídricos.
Ao regularizar essas áreas, é possível estabelecer diretrizes para o uso sustentável do solo, compatibilizando a ocupação humana com a preservação ambiental. A regularização pode incluir a realocação de famílias em áreas de risco, a recuperação de áreas degradadas e a criação de parques e áreas verdes. Além disso, permite a implementação de políticas de gestão ambiental, como o controle de erosão, a drenagem urbana e o tratamento de resíduos sólidos.
A regularização fundiária deve ser entendida como parte de um processo mais amplo de planejamento urbano, alinhado aos princípios do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/2001), além de se integrar com o Plano Diretor, as Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) e os projetos de requalificação urbana.
Essa integração permite que a regularização fundiária seja realizada de forma ordenada, considerando as características socioeconômicas e ambientais de cada área. Por exemplo, a criação de ZEIS pode garantir que áreas ocupadas por populações de baixa renda sejam destinadas à regularização e à construção de habitações populares, evitando a gentrificação e a expulsão dos moradores que ali já residem.
Contudo, apesar dos avanços recentes, a regularização fundiária ainda enfrenta desafios significativos. A falta de recursos financeiros, a complexidade dos processos legais e a resistência de setores do mercado imobiliário são obstáculos que precisam ser superados. Além disso, é essencial que a regularização seja realizada de forma participativa, envolvendo as comunidades no processo de decisão e implementação das políticas públicas.
A Lei nº 13.465/2017 (Lei da Regularização Fundiária), trouxe importantes avanços ao simplificar os procedimentos de regularização e ampliar as competências dos Municípios. No entanto, é necessário garantir que a aplicação da lei priorize a sustentabilidade e a inclusão social, evitando a mercantilização da terra e a exclusão das populações mais vulneráveis.
A regularização fundiária é um instrumento poderoso para promover o desenvolvimento sustentável nas cidades. Ao integrar questões ambientais, sociais e urbanísticas, ela contribui para a construção de cidades mais justas, inclusivas e ambientalmente equilibradas. No entanto, para que seus benefícios sejam plenamente alcançados, é essencial que a regularização seja realizada de forma planejada, participativa e alinhada aos princípios da sustentabilidade. Somente assim será possível transformar as áreas irregulares em espaços de cidadania, dignidade e harmonia com o meio ambiente.

Texto de autoria do advogado, Pós-Graduado em Direito Imobiliário e membro da Comissão de Direito Urbanístico da OAB Teresópolis, Daniel Santana Silva.