Nos últimos anos, o crescimento de plataformas de hospedagem por temporada, como o Airbnb, reacendeu uma discussão antiga: até onde vai o direito de propriedade? A resposta dos tribunais brasileiros é clara, o direito de propriedade não é absoluto. O uso de um imóvel deve respeitar a convivência, a segurança e o interesse coletivo, especialmente em condomínios.
A Constituição Federal, no artigo 5º, inciso XXII, garante o direito de propriedade. Mas o inciso seguinte (XXIII) impõe um limite essencial: a propriedade deve cumprir sua função social. Isso significa que o dono de um imóvel não pode utilizá-lo de forma que prejudique o sossego, a segurança ou a boa convivência dos demais moradores.
O Conflito nos Condomínios
O ponto mais polêmico surge nos condomínios residenciais. Muitos moradores se incomodam com o uso de apartamentos para hospedagem de curta duração, alegando insegurança, barulho e descaracterização do ambiente residencial. Em resposta, diversos condomínios passaram a restringir ou proibir expressamente o uso de imóveis para aluguel via Airbnb — o que gerou uma onda de ações judiciais movidas por proprietários inconformados.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou o entendimento de que o direito individual deve ceder quando entra em conflito com o interesse coletivo. Segundo o tribunal, a locação por curtos períodos, com alta rotatividade de pessoas, é incompatível com a destinação exclusivamente residencial prevista nas convenções condominiais. O Airbnb, portanto, se aproxima mais de uma atividade comercial de hospedagem do que de uma locação tradicional regida pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).
Assim, o condomínio pode, mediante decisão da maioria dos condôminos e respaldo em convenção ou assembleia, restringir ou proibir esse tipo de locação. A liberdade de usar o bem não pode se sobrepor à segurança e ao bem-estar da coletividade.
Função Social e Interesse Coletivo
O Código Civil, no artigo 1.228, §1º, reforça que o proprietário deve exercer seu direito em harmonia com as finalidades econômicas e sociais da propriedade e respeitando os direitos de vizinhança. Em outras palavras, a propriedade deve servir ao bem comum — não apenas à vontade individual de seu titular.
Seguindo essa linha, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) e outros tribunais estaduais têm reafirmado que, quando o uso do imóvel afeta a segurança ou o convívio coletivo, o interesse comum deve prevalecer. A locação via Airbnb, ao permitir constante circulação de estranhos, pode alterar a rotina e a natureza residencial do edifício, justificando a restrição.
Equilíbrio entre Liberdade e Responsabilidade
É importante destacar que os tribunais não proíbem o Airbnb de forma genérica. As decisões apenas confirmam a autonomia dos condomínios para regular a matéria. Em prédios mistos, com uso comercial e residencial, a locação por temporada pode ser admitida, desde que observadas as normas internas e de segurança.
O objetivo, portanto, não é restringir o direito de propriedade, mas equilibrá-lo com o dever de convivência e responsabilidade social. No mundo atual, a propriedade deve ser compreendida não apenas como um direito, mas como um instrumento de solidariedade e equilíbrio urbano.
Conclusão
O Airbnb trouxe inovação e novas oportunidades de renda, mas também revelou os limites entre o “meu direito” e o “direito do outro”. A jurisprudência brasileira aponta para um caminho de harmonia, onde o proprietário pode usar seu bem livremente, desde que esse uso não prejudique a coletividade. O direito de propriedade é garantido pela Constituição, mas não é absoluto. O verdadeiro pilar da convivência em sociedade está no respeito mútuo, onde, frisa-se, o interesse coletivo se sobrepõe ao individual.

Bruno Bernardino. Advogado com mais de 18 anos de experiência em Direito Civil, com ênfase nas áreas Imobiliária, Condominial e Empresarial. Sócio sênior e fundador do escritório Carvalho & Bernardino Advogados Associados, é pós-graduado pela FGV e PUC-Rio, membro da Comissão de Direito Condominial da OAB/RJ e reconhecido pela atuação estratégica em soluções jurídicas preventivas e contenciosas.