No âmbito condominial, é frequente a ocorrência de questionamentos como: quem tem competência para escolher e contratar uma administradora? Qual é a natureza jurídica dessa relação? Quais são as responsabilidades de cada um?
A contratação de uma administradora não é uma obrigação legal, mas uma medida recomendável devido à complexidade da gestão condominial. Essa empresa é responsável por tarefas técnicas e legais, como: obrigações fiscais, trabalhistas e previdenciárias, emissão de boletos, previsão orçamentária, prestação de contas, pagamentos e organização de assembleias, entre outras. Em geral, essas atribuições não devem ser desempenhadas integralmente pelo síndico, sob risco de expor o condomínio a descumprimento de normas e aplicações de sanções.
A função administrativa do condomínio é do síndico, eleito em assembleia. É ele, portanto, quem delibera sobre a contratação da administradora, observando critérios de razoabilidade quanto ao valor dos honorários, à idoneidade da empresa e à capacidade de sua integração na rotina condominial. É importante ressaltar que a administradora atua como auxiliar, sem substituir as funções do síndico.
Algumas convenções condominiais estabelecem que a escolha ou substituição da administradora deve ser submetida à assembleia, que é a instância soberana para as deliberações do condomínio. Nessas situações, recomenda-se a apresentação de, no mínimo, três propostas de honorários para garantir maior transparência e permitir a comparação entre as diferentes alternativas.
O contrato entre o condomínio e a administradora tem natureza de prestação de serviços, sendo regido pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC). Dessa forma, aplica-se a responsabilidade objetiva prevista no artigo 14 do referido código, um entendimento já consolidado na jurisprudência majoritária do Tribunal de Justiça do Estado.
A responsabilidade civil do síndico decorre da premissa de que quem administra patrimônio alheio deve agir com zelo e diligência, respondendo por atos praticados com dolo ou culpa que causem prejuízo à coletividade condominial. O artigo 1.348 do Código Civil estabelece as atribuições legais do síndico em um rol meramente exemplificativo, e a convenção pode expandir essas funções. Contudo, é vedado ao síndico extrapolar os poderes conferidos pela lei ou pela convenção, bem como agir sem a aprovação da assembleia.
A administradora deve auxiliar o síndico no desempenho de suas funções, principalmente no cumprimento das exigências legais e na organização financeira do condomínio. Entre suas atribuições, destacam-se: a elaboração da folha de pagamento dos funcionários; a emissão de cobranças e o controle de inadimplência; o apoio na prestação de contas; o suporte às assembleias gerais; e a gestão do fundo de reserva, do fundo de obras e dos encargos previdenciários, sempre sob a supervisão do síndico e do conselho fiscal.
Neste contexto, podemos concluir que a administradora pode ser uma grande parceira para a eficiência das funções do síndico, desde que seja idônea e fiscalizada constantemente, trazendo ao condomínio mais segurança jurídica, transparência e organização.
Cid Carvalho, Sócio sênior e fundador do escritório Carvalho & Bernardino Advogados Associados. Bacharelou-se em julho de 2008 em Direito pelo Centro Universitário Serra dos Órgãos – UNIFESO, especializou-se em Direito Civil e Processo Civil pela Fundação Getúlio Vargas (FGV) e em Direito Condominial (UNIMAIS).
Inscrito na Ordem dos Advogados do Brasil, Seção do Estado do Rio de Janeiro, sob o nº 154.341, Conselheiro da Subseção da OAB de Teresópolis/RJ, Presidente da Comissão de Defesa, Assistência e Prerrogativas e Presidente da Comissão de Direito Condominial.
