A relação de direitos e deveres entre proprietários e inquilinos nem sempre é clara para as duas partes, o que muitas vezes acaba por gerar conflitos e desgastes desnecessários.

A lei que regula essa relação é a chamada Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), na qual estão descritos quais são os direitos e deveres de cada parte, assim como quais gastos cabem ao proprietário ou não.

Atualmente existe um conceito errôneo de que os proprietários são sempre responsáveis pelo pagamento das taxas extraordinárias de condomínio; e os inquilinos pelas taxas ordinárias. Sim, este entendimento é equivocado, pois não se leva em consideração as características intrínsecas da própria despesa e gera uma confusão semântica ao não distinguir a despesa de sua forma de arrecadação.

E então, como saber quem é responsável por pagar o quê? Para responder a esta pergunta precisamos isolar o significado dos conceitos taxa e despesas; ordinárias e extraordinárias.

A taxa é meramente a forma de arrecadação das cotas de cada condômino, que será destinada ao pagamento das despesas do condomínio.

Assim, considera-se taxa ordinária aquela de valor semifixo que ocorre mensalmente e é aprovada através de uma Assembleia Geral (normalmente ordinária) mediante apresentação e aprovação de uma previsão orçamentária.

Já as taxas extraordinárias são normalmente temporárias, também aprovadas em Assembleia Geral, podendo ser fixadas com uma finalidade específica ou aprovadas quando a cota ordinária arrecadada não for suficiente para suprir as despesas do condomínio.

Um exemplo que poderia ser facilmente evitado através de uma boa assessoria e gestão condominial, mas que se verifica com certa frequência, ocorre quando o condomínio não realiza uma provisão para o pagamento de férias e do 13º salário dos funcionários. Assim, no momento em que estas despesas se fazem necessárias, o condomínio não possui recursos suficientes para pagar e então decide convocar uma Assembleia Geral para aprovar uma taxa extraordinária para cumprir com a obrigação trabalhista. Nesse caso, embora o condomínio tenha optado por arrecadar uma taxa extraordinária, o recurso será utilizado para o pagamento de uma despesa ordinária.

Uma forma interessante de se entender essa diferenciação é perceber que há casos nos quais se pagam despesas ordinárias com recursos provenientes de uma taxa extraordinária e, nestes casos, estas despesas são de responsabilidade do inquilino e não do proprietário, mesmo se tratando de uma taxa extra.

No entanto, pode ocorrer o inverso quando parte dos recursos arrecadados através de uma taxa ordinária forem utilizados para despesas de características extraordinárias, sendo que, nestes casos, o pagamento será de responsabilidade do proprietário. 

Em síntese, para saber quem é o responsável pelo pagamento precisamos analisar a despesa com a qual os recursos arrecadados serão utilizados, independentemente da forma de sua arrecadação. Com isso em mente, tem-se o próximo desafio: caracterizar as despesas.

As despesas ordinárias são relacionadas à manutenção, conservação e utilização da edificação, bem como aquelas destinadas para a administração e bom funcionamento do condomínio. Podemos citar como exemplos: limpeza da edificação, remuneração dos funcionários, manutenção dos elevadores, tarifas de energia e água das áreas comuns, entre outras.

Já as extraordinárias são normalmente atreladas a investimentos, obras e aquisições que trazem um benefício, acréscimo de longo prazo ou eterno que resulta em uma valorização do imóvel.

A Lei nº 8.245/91, atualizada pelas Leis nº 12.112/09 e 12.744/12, conhecida como Lei do Inquilinato, facilita nosso entendimento quando estipula a obrigação do locador e do locatário quanto às taxas condominiais, e ainda conceitua, mesmo que simploriamente, os tipos de despesas.

Art. 22. O locador é obrigado a:
X – pagar as despesas extraordinárias de condomínio. 
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; 
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; 
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; 
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; 
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.

Art. 23. O locatário é obrigado a:
XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio. 
§1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; 
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; 
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; 
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação. 
§2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas. 
§3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.

Interessante ressaltar que, em todo momento, a legislação usa o termo “despesas” e nunca “taxa” demonstrando, mais uma vez, que o que vale na hora de definir o responsável pelo pagamento é a característica da própria despesa e não da sua forma de arrecadação. É um detalhe simples, mas que faz toda a diferença e pode evitar diversos problemas e mal-entendidos.

O contrato de locação de imóveis não se trata de um contrato de consumo, tampouco de adesão (embora exista essa modalidade no mercado). Ou seja, o ideal é que as cláusulas sejam elaboradas com base na lei, além de analisadas e discutidas pelas partes.
Para que isso aconteça, o recomendado é que, tanto locatários quanto locadores (ou imobiliárias e corretores de imóveis, conforme o caso) busquem auxílio jurídico de um advogado especialista na área a fim de tornar o contrato o mais equilibrado possível, e que haja esclarecimento sobre direitos e deveres de ambas as partes.

Cláudia Freitas Mateus, advogada especialista em Direito Imobiliário e Urbanístico, Direito Empresarial, Direito Tributário, Direito Comercial, Mediação e Arbitragem; Membro do Conselho da 13ª Subseção Teresópolis da OAB/RJ.