Em debate desde o fim do ano passado, a Lei Municipal nº 351/2025 é alvo de uma Ação Civil Pública, aberta por uma associação de moradores, e uma Ação Popular movida por cidadãos, que questionam a legalidade da norma que permitiu prédios de até 20 andares em determinada região do bairro Alto e pedem a suspensão imediata de seus efeitos. Agora, essa história que segue na Justiça tem um novo capítulo, mas no sentido totalmente contrário: um requerimento feito à Vara Federal em Teresópolis pede que a legislação municipal não fique restrita à localidade onde hoje apenas um pequeno grupo de empresários possui terrenos acima dos 10.000m², que de acordo com a lei é o tamanho mínimo para empreendidos de até 60 metros de altura.
No pedido feito ao Juiz César Manuel Granda Pereira, o autor, o empresário no mercado imobiliário, Arquiteto Urbanista e Advogado Viktor Kochmanksi solicita que ele, antes de decidir sobre o pedido possível de suspensão da Lei Complementar, analise informações apresentadas, com dados que indicam sobre a possibilidade de se ampliar a área prevista para a construção de grandes empreendimentos:
“O mesmo requer que a Lei Complementar em questão, seja estendida para outras áreas urbanas da cidade de Teresópolis com as mesmas características, notadamente na área urbana da empresa carioca atuando no Rio há mais de 56 anos a DOREX com 219.000m2 localizada na Posse, na Estrada José Gomes da Costa Junior após no 1.300 esquina com a Rua Soler Heman, na qual a empresa da cidade do Rio de Janeiro, estando em negociações com as maiores incorporadoras/construtoras da cidade de Teresópolis, de Petrópolis, nova Friburgo e regiões próximas tais como Magé/RJ, Friburgo/RJ, Niterói/RJ e Cidade do Rio de janeiro/RJ, pretende vender para terceiros realizarem no local, um complexo: será residencial com vários edifícios residenciais, comercial, hoteleiro e apart-hotel, tendo em vista, a área ter mais de 10.000m2 conforme consta na Lei Complementar nº 351/2025, apresenta os requisitos e pressupostos legais e necessários para ter e gozar do direito”, informa o documento.
“Será bom para o crescimento da cidade”
No final da tarde desta segunda-feira (30), O Diário conversou, virtualmente, com Viktor Kochmanski. Para ele, investidores de fora do município veriam com bons olhos a possibilidade de realizar empreendimentos desse porte no município, ampliando a discussão para além do bairro Alto. “Essa lei tem que ser estendida para toda Teresópolis. Começou no Alto, ótimo; mas tem que ser estendida para toda Teresópolis. É óbvio que tem que se fazer todos os estudos, ver todos os parâmetros, mas tem que estender para toda Teresópolis sim. Com isso, se pode fazer a cidade crescer. E não é isso que todo mundo quer?”, pontuou Viktor, citando ainda sua experiência profissional e de vida, citando, entre outros, o período que morou em Nova Iorque e as áreas sob sua administração não só em Teresópolis, mas também em Magé, Guapimirim, Búzios e Rio de Janeiro.
Uma mudança radical na Posse
Sobre o local que é indicado no requerimento feito à Vara Federal de Teresópolis, o Arquiteto e Urbanista destacou que as possibilidades apresentadas podem ser ampliadas e melhor debatidas de acordo com o interesse de futuros investidores. “Tudo que pode ser feito lá depende da demanda. E como se detecta? Fazendo pesquisa de mercado, como qualquer produto. A Dorex é proprietária dessa grande área de 210 mil metros quadrados e quer vender. Quem for comprar terá que contratar empresa para fazer uma pesquisa de mercado e ver quais as demandas do local. Na minha experiência de 60 anos de mercado imobiliário, tendo morado em Nova Iorque durante 32 anos, aprendi a importância de se fazer essa pesquisa qualitativa, quantitativa, de seguir um plano diretor. Quem comprar também pode dividir em pedaços em cada um dele definir uma vocação”, frisou, citando ainda que tamanho empreendimento pode ser administrado a partir de uma incorporadora que envolveria representantes de diferentes ramos.
Ainda no requerimento apresentado ao Juiz, é citado que um Plano Diretor urbanístico da propriedade está sendo feito pelo arquiteto urbanista, e que pode ser ampliado ainda pela empresa que vier a fazer os projetos imobiliários no local, documentos a serem protocolados na Prefeitura de Teresópolis, “após analisado aprovado para as devidas construções, para mostrar o potencial econômico que o projeto irá trazer para o desenvolvimento financeiro, no requisito de aumento do número de empregos e desenvolvimento da cidade de Teresópolis”.
Caminho é um pouco mais longo
Apesar do pedido feito diretamente à Vara Federal em Teresópolis, uma possível mudança na lei de zoneamento do município teria que seguir o mesmo trâmite da anterior, passando pelo Executivo e pelo Legislativo, sendo ouvido ainda o Conselho da Cidade e, diante do que já tem sido debatido, até modificado o Plano Diretor do município.
