Luiz Bandeira

O crescimento dos aluguéis de curta temporada por plataformas digitais, como Airbnb e Booking, vem provocando uma série de dúvidas e conflitos em condomínios residenciais. Em cidades turísticas como Teresópolis, onde é comum a procura por imóveis para hospedagens de poucos dias, a discussão ganhou ainda mais relevância. Segundo a advogada Giovanna Morais, do escritório Monteverde e Miller Advogados Associados, o entendimento da Justiça sobre o assunto passa por um momento de mudança.
De acordo com a especialista, existe um conflito entre dois direitos: de um lado, o direito de propriedade e a possibilidade de locação por temporada prevista na Lei do Inquilinato; de outro, o direito dos demais moradores ao sossego, à segurança e à manutenção da destinação residencial dos edifícios.
A questão ganhou novo contorno com decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que vêm entendendo que a alta rotatividade provocada pelas plataformas pode descaracterizar a finalidade exclusivamente residencial de determinados condomínios, aproximando a atividade de uma modalidade de hospedagem. “Hoje, a lógica se inverteu completamente. Antes, o foco era se o condomínio podia proibir. Agora, a discussão passa pela necessidade de autorização”, explica Giovanna.
Segundo a advogada, nos condomínios edilícios, a autorização para esse tipo de atividade pode depender de aprovação de dois terços dos condôminos, conforme o entendimento que vem sendo adotado pela Justiça. Entretanto, o tema ainda não está definitivamente pacificado.

Processos suspensos
O STJ determinou a suspensão, em todo o país, dos processos judiciais que discutem a locação de imóveis residenciais por plataformas digitais. A medida está relacionada ao Tema 1.443, que deverá estabelecer uma tese definitiva sobre a questão e terá aplicação obrigatória pelos tribunais brasileiros. Na prática, processos envolvendo moradores, condomínios e proprietários ficam paralisados até que o tribunal estabeleça o entendimento que deverá ser seguido nacionalmente.
Para Giovanna, o momento exige cautela tanto por parte de síndicos quanto de proprietários. “A Justiça brasileira apertou o botão de pause”, resume a advogada, destacando que decisões definitivas sobre os casos em andamento deverão aguardar a manifestação do STJ.

Locação tradicional é diferente
Um dos principais argumentos dos proprietários é a previsão da Lei do Inquilinato para a locação por temporada, que pode ter duração de até 90 dias. Porém, segundo a advogada, os tribunais passaram a diferenciar a locação tradicional daquela realizada por plataformas digitais, marcada por alta rotatividade e permanências muito curtas.
Uma família que deixa o Rio de Janeiro ou São Paulo para passar um mês de férias em Teresópolis, por exemplo, estaria dentro do modelo tradicional de locação por temporada. Já hospedagens de dois ou três dias, especialmente quando associadas a serviços como limpeza e lavanderia, podem ser interpretadas pela Justiça como uma atividade de hospedagem.
Nesse cenário, a discussão deixa de envolver apenas a Lei do Inquilinato e pode alcançar também as regras relacionadas à atividade turística.

E as áreas comuns?
Outro ponto que tem provocado reclamações nos condomínios é a utilização de áreas comuns, como piscinas, academias e churrasqueiras, por hóspedes temporários que não residem habitualmente no edifício. De acordo com Giovanna, quando a locação por temporada é permitida, a tendência é que os ocupantes temporários tenham direito ao uso das áreas comuns, assim como os moradores. O condomínio, porém, pode estabelecer regras específicas para utilização desses espaços.
A convenção e o regimento interno podem determinar, por exemplo, procedimentos de cadastro dos hóspedes, normas de segurança, regras de utilização dos equipamentos e penalidades em caso de descumprimento. Eventuais multas, segundo a advogada, são aplicadas ao proprietário da unidade, e não diretamente ao hóspede.

Prédios antigos também entram na discussão
A situação pode ser ainda mais delicada em condomínios antigos, comuns em Teresópolis, cujas convenções foram elaboradas antes da popularização das plataformas de locação e não fazem referência expressa ao aluguel de curta duração. Segundo Giovanna, o fato de a convenção ser omissa não significa, atualmente, que a atividade esteja automaticamente autorizada. Quando o documento estabelece apenas a destinação residencial do prédio e não trata das locações por aplicativos, o entendimento que vem prevalecendo é contrário à exploração dessa modalidade sem uma autorização específica. Nesse caso, o proprietário interessado em utilizar o imóvel para locações de curta duração teria que buscar a aprovação dos demais condôminos, observando o quórum exigido.

Condomínios irregulares
A discussão também pode alcançar outro modelo bastante presente na realidade brasileira: os chamados “condomínios irregulares”, formados em loteamentos nos quais moradores criam associações e utilizam portões ou cancelas para controlar o acesso. Giovanna explica que esses agrupamentos possuem natureza jurídica diferente dos condomínios edilícios tradicionais. Enquanto nos prédios há copropriedade das áreas comuns, as associações de moradores têm natureza civil e estão vinculadas a uma relação associativa. Por isso, segundo a advogada, uma simples assembleia de associação não teria, em princípio, o mesmo poder para criar restrições absolutas sobre o uso de propriedades privadas. A situação pode ser diferente quando a restrição já estiver prevista nos documentos originais de registro do loteamento.

O que o síndico deve fazer?
Diante de um imóvel que esteja sendo alugado por aplicativo em um condomínio cuja convenção é omissa, a recomendação da advogada é evitar decisões precipitadas. Em vez de aplicar imediatamente uma multa, o síndico deve notificar o proprietário sobre a situação e levar o assunto para discussão e votação em assembleia. A formalização das regras na convenção condominial seria, neste momento de indefinição judicial, uma das formas de reduzir conflitos e dar maior segurança jurídica aos envolvidos. “Evitar uma multa no grito” é, segundo Giovanna, a postura mais prudente enquanto o STJ não define a tese que deverá orientar todo o país.
O aluguel por plataformas digitais, portanto, não está simplesmente proibido. A questão central é saber se a modalidade é compatível com a destinação estabelecida para cada condomínio e quais regras deverão ser observadas pelos proprietários e ocupantes temporários. Com o julgamento do Tema 1.443 pelo STJ, a expectativa é de que parte dessas dúvidas seja finalmente esclarecida.