Isla Gomes
Marcello Medeiros

Em nota divulgada à imprensa na tarde desta quarta-feira (15), a prefeitura de Teresópolis informou que, ao tomar ciência da marcação de data para leilão do Campo do Teresópolis, em uma ação antiga relacionada a dívidas judiciais, protocolou petição informando ao Juízo responsável pela venda que o campo de Teresópolis F.C. já está com posse concedida judicialmente ao Município de Teresópolis e, portanto, não cabia tal procedimento. Inclusive, parte da área já foi cedida ao IFRJ para a construção de um campus no município. “O Procurador-Geral e o Subprocurador-Geral despacharam pessoalmente com a juíza responsável pelo processo judicial de Leilão e esclareceram o exposto acima. Desta forma, foi concedida a antecipação de tutela a favor do município, com a suspensão do referido leilão”, informa a PMT. A situação ganhou as redes sociais nos últimos dias, levantando questionamentos também sobre a aquisição de imóveis através desse tipo de negócio. Para esclarecer o tema, O Diário conversou com um profissional da área que gravou um vídeo, com bastante repercussão nas redes socias, falando sobre o anúncio do leilão.

O corretor de imóveis e assessor de leilões Rafael Zinco informou que a descoberta do leilão ocorreu durante o trabalho de monitoramento de oportunidades realizado por seu escritório. “Atuamos com assessoria de imóveis em leilão em todo o Brasil. A gente faz um crivo, uma busca de imóveis que estão em leilão, seja em Teresópolis ou em qualquer local que a gente acha interessante. Muitas das vezes, os próprios leiloeiros com quem já temos contato nos enviam algumas ofertas. Nesse caso específico, a gente, fazendo uma busca em sites, viu que o imóvel que pertence ao atual Teresópolis Futebol Clube foi levado à hasta pública”, explicou.
O especialista também esclareceu o que significa esse processo. “O leilão está para sanar uma dívida oriunda de um processo que originou esse leilão”, afirmou. Uma das principais dúvidas da população é se um leilão pode ser cancelado mesmo após ter sido anunciado. De acordo com ele, isso é possível. “O leilão tem que seguir um rito. A gente precisa distinguir o que é o leilão judicial e o extrajudicial. Esse caso é um leilão judicial, que ocorre para sanar uma dívida constante de um processo, designado por um juiz. Ele pode sim ser cancelado. Pode surgir embargo de terceiro, algum tipo de nulidade, como ausência de notificação, de citação, ou até situações como bem de família. Tudo isso pode gerar nulidade, até mesmo depois do leilão já ter ocorrido”, detalhou.

Diferença entre leilão judicial e extrajudicial
Zinco também explicou a diferença entre os tipos de leilão. “O leilão extrajudicial, que é o leilão de banco, acontece quando uma pessoa financia um imóvel e deixa de pagar. Ela é notificada para ‘purgar a mora’, ou seja, quitar os débitos em aberto. Se não pagar, o banco retoma o bem e leva a leilão. Já o leilão judicial funciona para sanar uma dívida, seja trabalhista, de condomínio, IPTU ou pensão alimentícia.” Além disso, no leilão judicial, o processo ocorre por decisão da Justiça, com um juiz determinando a venda do imóvel para quitar dívidas. Nesses casos, em geral, os débitos anteriores são pagos com o valor da arrematação. Já o leilão extrajudicial, comum em financiamentos imobiliários, segue regras da Lei nº 9.514/1997 e não depende de ação judicial. Nele, algumas dívidas podem continuar vinculadas ao imóvel, o que exige atenção redobrada de quem pretende participar.

Cuidados essenciais antes de participar de um leilão
Outro ponto importante abordado foi sobre os cuidados na hora de participar de um leilão. “A principal regra é a leitura e interpretação do edital. É ele que traz todas as informações: quando vai ser o leilão, como vai ser, condições de pagamento e quais débitos permanecem. No leilão judicial, os débitos anteriores normalmente são quitados com o valor da arrematação. Já no extrajudicial, esses débitos podem permanecer vinculados ao imóvel, e quem arremata pode ter que assumir esses valores”, alertou Rafael Zinco. Além disso, especialistas recomendam verificar a situação do imóvel antes da compra, como possíveis ocupações, pendências judiciais e custos adicionais, como taxas, impostos e despesas de regularização. Outro ponto essencial é entender as regras de pagamento, que em muitos casos, exigem valores à vista ou prazos curtos para quitação. A análise prévia da documentação e, se possível, o acompanhamento de um profissional da área jurídica ou imobiliária também são medidas importantes para evitar riscos e garantir mais segurança na arrematação.

“Situação enrolada”
Segundo previsto no site que divulgou o leilão da área do T.F.C., o preço previsto para a primeira janela de venda seria de R$ 11.780.100,00. Não havendo interessados, dois dias depois, o valor cairia para R$ 5.891.000,00. Outro ponto observado é que há ações privativas das Varas de Fazenda Pública, ações privativas das Varas de Dívida Ativa Municipal e ações privativas das Varas de Dívida Ativa Estadual.

Governo Claussen comprou prédio que estava em leilão
Essa não foi a primeira vez que situação do tipo ocorreu no município. Porém, em 2024, no governo do então prefeito Vinicius Claussen, o fato envolveu a compra, pela gestão, de um imóvel que estava de posse do Banco Bradesco e colocado à venda em leilão – o prédio de uma antiga fábrica na Várzea, que seria utilizado como depósito e sede de algumas secretarias. “O imóvel que a Prefeitura comprou estava alienado ao banco Bradesco há 13 anos, e desde 31 de julho deste ano, de 2024, averbado em nome da instituição bancária, adquirido por alienação fiduciária. O imóvel teve consolidação do patrimônio ao Bradesco em julho de 2024, conforme averbação 14 da matrícula do imóvel, portanto o bem é do banco, que vai se desfazer da sua propriedade em leilão”, publicou o Diário à época, informando ainda que o prédio que a secretaria de Educação pagou R$ 6 milhões e 500 mil poderia ser adquirido, em primeiro pregão por R$ 3.548 mil ou, dois dias depois, por R$ 2 milhões e 128 mil e 800. No final das contas, a história foi parar na Justiça e o prédio segue sem utilização.