A política não se encerra nas urnas, suas decisões repercutem diretamente na economia, na capacidade de investimento das empresas, no orçamento das famílias e, de maneira particularmente sensível, no mercado imobiliário. A reeleição de Luiz Inácio Lula da Silva para um novo mandato presidencial recoloca em debate o papel do Estado na política habitacional, a sustentabilidade das contas públicas e as condições necessárias para ampliar o acesso à moradia em um país marcado por profundas desigualdades sociais.

Para o mercado imobiliário, a questão central não é simplesmente saber se os imóveis vão valorizar ou desvalorizar nos próximos anos. A pergunta mais relevante é outra: a valorização dos imóveis será acompanhada de aumento da capacidade de compra da população ou poderá aprofundar a distância entre o preço da propriedade e a renda de quem precisa morar?

Essa distinção é fundamental. O imóvel é um ativo patrimonial, um instrumento de investimento e, simultaneamente, um bem essencial à concretização do direito social à moradia. Por isso, sua dinâmica econômica não pode ser examinada exclusivamente pela perspectiva da rentabilidade, sem considerar os efeitos sobre o acesso à habitação e a organização das cidades.

Política econômica: continuidade não significa ausência de riscos

A reeleição presidencial oferece maior previsibilidade quanto à continuidade das prioridades políticas do governo, especialmente no campo social e habitacional. Isso, entretanto, não equivale à garantia de estabilidade econômica nem permite antecipar, com segurança, o comportamento dos juros, do crédito ou dos preços imobiliários.

A confiança dos agentes econômicos depende não apenas das intenções declaradas pelo governo, mas também da consistência das medidas adotadas, da trajetória das contas públicas, do controle da inflação e da capacidade de preservar um ambiente favorável ao investimento produtivo.

Quando aumenta a percepção de risco fiscal, os investidores podem exigir remuneração maior para financiar o Estado e assumir posições em ativos brasileiros. A elevação dos juros futuros, por sua vez, pode encarecer o crédito e reduzir a disposição das instituições financeiras para assumir riscos. Embora esse processo não produza efeitos automáticos ou idênticos em todas as modalidades de financiamento imobiliário, ele representa um importante canal de transmissão entre as decisões macroeconômicas e o mercado de imóveis.

É nesse ponto que a política econômica se torna concretamente relevante para o cidadão: uma decisão tomada no âmbito fiscal ou monetário pode influenciar a prestação de um financiamento, o valor de entrada exigido pelo banco e, em última análise, a possibilidade de uma família adquirir sua própria residência.

A responsabilidade fiscal, portanto, não deve ser tratada como um debate distante da realidade social. Ela se relaciona com o custo do crédito, assim como a política habitacional se relaciona com a inclusão social. O desafio está em conciliar essas duas dimensões, sem presumir que a expansão do gasto público, isoladamente, seja suficiente para garantir crescimento sustentável ou que o ajuste econômico, por si só, resolva o problema habitacional.

Selic elevada: o preço do dinheiro e a exclusão pelo crédito

A taxa Selic exerce influência sobre as condições gerais de financiamento da economia, embora não corresponda diretamente à taxa cobrada em todos os contratos imobiliários. O custo final depende da fonte de recursos, das regras aplicáveis, do perfil do mutuário, do prazo, das garantias e das condições oferecidas pela instituição financeira.

Ainda assim, juros elevados tendem a dificultar a aquisição de imóveis, sobretudo para as famílias que dependem do crédito bancário para completar o preço de compra.

O problema não se limita ao aumento da prestação. Quando a taxa de financiamento sobe, o comprador pode precisar comprovar renda maior, ampliar a entrada ou reduzir o padrão do imóvel pretendido. Famílias que possuem capacidade de pagar aluguel podem não conseguir aprovação para assumir uma dívida de longo prazo.

Forma-se, assim, um paradoxo: o cidadão pode ter condições de custear sua moradia mensalmente, mas não conseguir superar as exigências financeiras necessárias à aquisição da propriedade.

A redução dos juros pode atenuar essa barreira, ampliar o número de compradores aptos ao financiamento e estimular as transações. Contudo, também pode liberar demanda reprimida e pressionar os preços, especialmente em regiões onde a oferta de terrenos e imóveis é limitada.

Portanto, juros menores não garantem imóveis mais baratos, assim como crédito mais abundante não significa, necessariamente, moradia mais acessível. Se a oferta não acompanhar o crescimento da demanda, parte do benefício do financiamento pode ser absorvida pela elevação dos preços.

Essa é uma questão decisiva para os próximos anos, as políticas de ampliação do crédito precisam ser acompanhadas de medidas que favoreçam a oferta habitacional, a infraestrutura urbana e o planejamento territorial.

Minha Casa, Minha Vida: instrumento relevante, mas não solução isolada

A continuidade e o aperfeiçoamento de programas habitacionais, como o Minha Casa, Minha Vida, podem desempenhar papel importante na redução das barreiras de acesso à moradia, particularmente para as famílias que se enquadram nos critérios de renda e financiamento.

Subsídios, crédito direcionado e condições específicas de aquisição podem permitir que segmentos da população antes excluídos do mercado formal tenham acesso à casa própria. Também podem estimular a construção civil, a geração de empregos e a atividade econômica local.

Entretanto, é necessário distinguir a ampliação do número de contratos da solução estrutural do déficit habitacional.

O resultado de uma política pública não deve ser medido exclusivamente pela quantidade de unidades contratadas ou entregues. Também importa saber se os imóveis estão localizados próximos a empregos, transporte, escolas, unidades de saúde e outros serviços essenciais; se os custos de manutenção são compatíveis com a renda das famílias; e se a expansão urbana ocorre de maneira ordenada.

Um empreendimento distante dos centros de emprego, ainda que tenha preço subsidiado, pode impor custos de deslocamento que comprometem o orçamento familiar. Do mesmo modo, a concentração de lançamentos em áreas sem infraestrutura adequada pode gerar problemas urbanísticos e reduzir a qualidade de vida.

A política habitacional precisa, portanto, ser compreendida como política urbana. Construir moradias é indispensável, mas construir cidades acessíveis, integradas e juridicamente ordenadas é igualmente necessário.

Valorização imobiliária ou especulação: o risco de confundir preço com valor

A valorização dos imóveis é frequentemente apresentada como sinal inequívoco de prosperidade. Essa interpretação, porém, é incompleta.

A elevação dos preços pode decorrer de fatores econômicos legítimos, como melhorias de infraestrutura, crescimento do emprego, aumento da renda, escassez de terrenos e expansão da demanda. Nesses casos, a valorização encontra fundamentos concretos que podem contribuir para a preservação patrimonial.

O quadro é diferente quando os preços sobem predominantemente em razão da expectativa de novas altas, sem correspondência com a renda dos compradores, a procura efetiva ou a rentabilidade dos imóveis.

A especulação pode se alimentar de anúncios de grandes empreendimentos, obras públicas ainda não executadas, promessas de transformação urbana e lançamentos apresentados como oportunidades imperdíveis. Nessas circunstâncias, o preço pedido pode incorporar benefícios que ainda não existem — e que talvez nunca se concretizem.

O risco não está na expectativa de valorização em si, inerente a qualquer investimento imobiliário, mas na ausência de fundamento suficiente para o preço praticado e na transferência desse risco ao comprador, muitas vezes sem informação adequada.

Para avaliar a consistência de uma valorização, é necessário comparar transações efetivamente realizadas, examinar a evolução dos aluguéis, verificar a oferta de imóveis concorrentes e investigar se a demanda local consegue sustentar os preços. Também é indispensável descontar inflação, tributos, manutenção, vacância e custos de transação ao calcular o retorno de um investimento.

Um imóvel pode valorizar nominalmente e, ainda assim, proporcionar retorno real modesto. Pode também apresentar preço anunciado elevado e permanecer meses sem comprador.

Preço anunciado não é sinônimo de valor de mercado; valorização nominal não é sinônimo de ganho real; e expectativa de lucro não é garantia de retorno.

Essa distinção deve orientar tanto o investidor quanto o profissional imobiliário responsável por assessorar uma negociação.

Teresópolis: a análise local é indispensável

Em Teresópolis, como em outros mercados regionais, as perspectivas não devem ser deduzidas exclusivamente dos indicadores nacionais. A Selic, a inflação e o crédito influenciam o setor, mas a valorização de cada bairro e de cada categoria de imóvel depende também de fatores locais.

A qualidade da infraestrutura, a mobilidade, a oferta de serviços, as características ambientais, a disponibilidade de terrenos, a regularidade urbanística e a demanda por moradia permanente ou segunda residência podem produzir comportamentos distintos dentro do próprio município.

Imóveis bem localizados, com documentação regular, infraestrutura consolidada e procura comprovada podem apresentar maior resiliência. Por outro lado, terrenos ou empreendimentos cujo preço dependa de transformações futuras ainda incertas exigem análise mais rigorosa.

A mesma cautela vale para imóveis destinados à locação. O crescimento da procura por aluguel pode representar oportunidade, mas não justifica qualquer preço de aquisição. A rentabilidade precisa ser calculada com base na renda efetivamente recebida, descontadas as despesas, os períodos de vacância, a tributação e os custos de manutenção.

Uma análise séria do mercado teresopolitano deve considerar dados locais de vendas, locações, estoque de imóveis, tempo médio de comercialização e evolução dos preços efetivamente negociados. Sem esses elementos, afirmações categóricas sobre uma suposta valorização generalizada correm o risco de reproduzir expectativas comerciais, em vez de demonstrar tendências comprovadas.

Segurança jurídica: o limite entre oportunidade e risco patrimonial

A conjuntura econômica reforça a importância da assessoria jurídica preventiva nas transações imobiliárias. Em períodos de incerteza, a promessa de valorização pode ser utilizada como argumento comercial para acelerar decisões, reduzindo o tempo dedicado à análise documental e contratual.

A matrícula atualizada, a verificação da titularidade, dos ônus e das restrições registrais, a regularidade urbanística e a compatibilidade do imóvel com o uso pretendido constituem etapas fundamentais da diligência prévia.

Nos imóveis na planta, a análise deve incluir o registro da incorporação, quando exigível, as condições contratuais, os prazos, os critérios de reajuste e as consequências de eventual resolução do negócio. Em terrenos, devem ser examinados o zoneamento, o potencial construtivo, as limitações ambientais e a viabilidade de implantação do projeto anunciado.

Nos contratos de financiamento, é importante compreender as condições de aprovação do crédito, as obrigações assumidas e os efeitos de eventual negativa da instituição financeira.

O ordenamento jurídico brasileiro também oferece parâmetros relevantes para essa atuação. A Constituição Federal reconhece a moradia como direito social e estabelece que a propriedade deve cumprir sua função social. O Estatuto da Cidade, por sua vez, fornece instrumentos para orientar o desenvolvimento urbano e enfrentar formas de utilização da propriedade incompatíveis com as diretrizes da política urbana.

Esses princípios não significam que toda valorização seja ilegítima ou que a busca pelo lucro imobiliário seja incompatível com o interesse público. Significam que a propriedade e a atividade econômica devem ser compreendidas dentro de um sistema jurídico que também protege a dignidade humana, a transparência das relações de consumo e o desenvolvimento urbano sustentável.

O papel do Direito Imobiliário, nesse contexto, não se limita a formalizar contratos. Ele contribui para prevenir litígios, reduzir assimetrias de informação e assegurar que a decisão de compra seja tomada com conhecimento suficiente dos riscos envolvidos.

Conclusão: o desafio não é apenas valorizar imóveis, mas ampliar o acesso à moradia

O horizonte de 2027 a 2030 será influenciado pela capacidade do governo de conciliar política habitacional, estabilidade econômica e confiança dos agentes financeiros. A continuidade de programas públicos pode sustentar determinados segmentos, mas o comportamento dos preços dependerá também da inflação, dos juros, da renda, da oferta de imóveis e das condições concretas de cada mercado local.

Não há fundamento para afirmar que a reeleição presidencial produzirá, por si só, valorização generalizada dos imóveis ou uma crise inevitável no setor. O que existe é um conjunto de variáveis que exige acompanhamento contínuo e análise criteriosa.

Para o comprador, a prudência consiste em avaliar a capacidade de pagamento e a segurança jurídica do negócio, sem depender de uma valorização futura para justificar a aquisição. Para o investidor, a decisão deve considerar rentabilidade líquida, liquidez e preço de entrada. Para o profissional imobiliário, a responsabilidade envolve apresentar informações verificáveis, distinguir fatos de expectativas e evitar promessas de valorização sem fundamento.

Para a sociedade, o desafio é ainda maior: assegurar que o mercado imobiliário seja capaz de gerar investimentos, empregos e desenvolvimento sem perder de vista a função social da propriedade e a necessidade de ampliar o acesso à moradia digna.

A valorização imobiliária pode representar crescimento patrimonial legítimo. A especulação sem fundamentos, entretanto, pode ampliar riscos, distorcer preços e afastar a propriedade daqueles que mais precisam dela.

É justamente nesse equilíbrio entre atividade econômica, segurança jurídica e interesse social que o Direito Imobiliário assume papel estratégico — não para impedir o mercado, mas para contribuir para que seu desenvolvimento ocorra com transparência, responsabilidade e respeito aos direitos envolvidos.

*Fontes de referência para conferência editorial: Constituição Federal de 1988; Lei nº 10.257/2001 (Estatuto da Cidade); legislação aplicável à incorporação imobiliária e aos contratos de consumo; publicações do Banco Central do Brasil sobre política monetária e crédito; dados oficiais do TSE e indicadores imobiliários nacionais e locais.

*Artigo de caráter informativo e analítico. As perspectivas econômicas apresentadas são condicionais e não constituem garantia de valorização nem recomendação individual de investimento.

Advogada | Conselheira da 13ª Subseção da OAB/Teresópolis | Especialista em Gestão de Negócios Imobiliários | Especialista em Direito Imobiliário | Especialista em Contratos e Administração Condominial